Perché Vado a Vivere in Florida

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Articolo di Graziano Pietropaolo.

Nella prima parte, ho condiviso il percorso fatto per arrivare ad ottenere il visto E-2.

Nell’articolo, per motivi di spazio, ho tralasciato i motivi che ti spingono a chiedere un visto E-2, mettendo in discussione tutto quello che hai costruito fino ad oggi, pertanto oggi approfondirò tali motivi.

Per capire torniamo al 2012 dividendo i fatti avvenuti in Italia da quelli avvenuti Florida.

ITALIA

Dopo aver frequentato diversi corsi di formazione su come acquisire immobili durante le esecuzioni immobiliari e lasciando il lavoro nelle multinazionali di Biotech, arriva il momento di passare all’azione, cioè mettere in pratica quello che avevo studiato.

Inizio l’analisi del territorio in provincia di Modena per avere una mappatura dei prezzi in funzione della tipologia d’immobili e costruisco un modello che mi permettesse di confrontare in maniera omogenea due immobili differenti in due comuni differenti.

Contemporaneamente inizio a monitorare le aste giudiziarie del tribunale di Modena e nel valutare la profittabilità delle varie procedure esecutive, mi rendo conto subito di un primo problema strutturale del mercato italiano.

L’assenza di un database unico degli immobili in vendita rende difficoltoso ed inefficiente il processo di stima del valore di un qualsiasi immobile.

Nonostante ciò, nel marzo 2012 acquisto due immobili.

Il primo in un cittadina di medie dimensioni in provincia, ed un secondo in una zona periferica di Modena.

L’analisi fatta per l’acquisto del primo immobile si rivela corretta e, dopo le formalità burocratiche espletate dal professionista delegato, posso subito metterlo in vendita e dopo un paio di settimane compare un potenziale compratore.

Tutto sembra procedere per il meglio quando accade qualcosa d’imprevedibile: il Terremoto in Emilia-Romagna, la cittadina dove si trovava l’immobile acquistato era a circa 30 km dall’epicentro.

Fortunatamente pur essendo una costruzione degli anni 70, l’edificio regge, solo qualche crepa che fa saltare l’intonaco, ma niente di più, sono fortunato ma il compratore ovviamente sparisce.

Nonostante tutto, sono nuovamente fortunato poiché avevo acquistato un appartamento al primo piano, che diventa molto ricercato da chi è rimasto senza casa; provate ad immaginare cosa significa abitare ad un quinto piano e dover uscire di corsa durante una scossa sismica.

Ed è così che conosco il futuro acquirente che inizialmente voleva l’appartamento in affitto, ma riesco a convincerlo ad acquistarlo nel caso riesca a fargli ottenere un mutuo con una rata inferiore all’affitto stesso.

La ricerca del mutuo riesce e chiudo l’operazione dopo soli otto mesi dal terremoto, ripensandoci oggi ancora stento a crederci.

La seconda operazione, che sulla carta doveva essere molto rapida e migliore della precedente, invece si rivela problematica.

Il problema consisteva in una perizia sbagliata eseguita dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) del tribunale, che non riportava un abuso edilizio rilevante.

Presentando il condono, necessario per aggiornare la planimetria catastale, (che deve essere conforme allo stato di fatto altrimenti non avrei potuto vendere), il geometra comunale si accorge dell’abuso non menzionato in perizia ed inizia il balletto di carte.

In sostanza, il CTU (pagato da me, con i costi della procedura) ha omesso delle informazioni rilevanti (pur essendo sotto giuramento) che impedivano la rivendita dell’immobile.

Praticamente in passato, è stato fatto un condono sbagliato, che per il comune diventa VERO, perché non controlla le planimetrie presentate, ed il CTU scrivendo la perizia non si accorge dell’errore.

Arrivo io che (tramite un geometra rilevo le misure planimetriche corrette) voglio sistemare le cose (oltre a pagare il condono), ma il comune non accetta il condono perché le nuove planimetrie equivalgono ad una nuova costruzione.

Mi ritrovo a chiedere un permesso per costruire, per fare ciò che non verrà mai fatto perché lascio le cose come sono, semplicemente prendo le misure in maniera più precisa.

Dimostro con la planimetria catastale che ciò che dico è VERO perché la planimetria è antecedente alla data del condono sbagliato, ma la planimetria catastale per il comune non era un documento probatorio (ciò non è rilevante ai fini di una prova e quindi da cittadino ti chiedi ma a cosa serve ?).

Quindi, chiedi un permesso per COSTRUIRE al comune dopo aver avuto:

  • il permesso di Regione Emilia Romagna
  • il permesso della Ferrovia Modena Sassuolo
  • il nulla osta del Ministero dei trasporti (sezione trasporti su rotaia)

tutto per NON COSTRUIRE e lasciare tutto com’è, avendo solo preso delle misure meglio del CTU ed aver constatato che erano sbagliate.

Per far ciò:

  • 10 mesi di tempo
  • rilievi del geometra,
  • sopralluoghi dei funzionari della Ferrovia Modena-Sassuolo, e della Regione Emilia Romagna
  • progetti in 4 copie
  • marche da bollo, fotocopie, 8 interlocutori per fare tutto il giro ( impiegati pubblici pagati )
  • oltre 50 firme
  • 4000 € di costi

per arrivare a cosa ?

NIENTE tutto era come prima e come era sempre stato!

Però avevo aggiornato la planimetria catastale, cioè quella cosa che quando puoi averne bisogno non è una prova per il comune!

Riassumendo ho chiesto un permesso per costruire, per non costruire, a causa di un errore di rilevazione di 18cm dove il Comune non ammette il proprio errore anche di fronte alla planimetria catastale (evidentemente l’impiegato comunale aveva fiutato che si trovava di fronte ad un falsificatore seriale di planimetrie catastali).

Qualcuno di voi potrà pensare, OK il CTU ha sbagliato puoi chiedergli i danni.

In teoria sì, peccato che NON ci sia un rapporto contrattuale diretto quindi l’onere della prova compresa la quantificazione del danno è tutto a mio carico, con i tempi della giustizia Italiana ed i costi legali associati.

Quindi alto rischio di coprire a mala pena le spese legali dopo anni di udienze, ho preferito lasciar perdere.

Quando nell’articolo precedente scrissi:” ..Risolti altri problemi con gli immobili in Italia,……..” intendevo quanto scritto sopra.

Mi ritengo comunque ancora più fortunato rispetto all’operazione precedente (quella del terremoto) per esserne uscito con un margine comunque positivo.

FLORIDA

Nel 2012, costituisco corporation, per gestire le operazioni immobiliari in Florida diversificando il rischio di valuta in euro (la stessa corporation che ho poi utilizzato per la richiesta di Visto E2, con il relativo Business Plan di sviluppo ad investitori e consulenze).

Il fatto che la società fosse stata aperta in meno di due ore dall’Italia mi aveva fatto pensare che le cose fossero totalmente diverse.

Le diversità si confermano continuando il lavoro.

Ecco alcuni esempi:

NO BUROCRAZIA:

Acquistare una casa semplicemente firmando dei documenti e inviarli via mail alla Title Company (l’equivalente del nostro notaio), mentre stai andando in aeroporto.

Costi dei Closing (l’equivalente delle nostre spese notarili) che comprendono una copertura assicurativa che in caso di qualsiasi problema risarciscono il danno.

EFFICIENZA

Fare dei controlli su case da acquistare nell’ufficio preposto del comune dove si trova l’immobile, e sentirsi dire dall’impiegata: ”ma perché sei venuto di persona ? se mi mandavi un’email ti avrei risposto in giornata, abbiamo tutto online”

Altro esempio d’efficienza.

In un’altra contea, sempre per i controlli preliminari per l’acquisto di una casa:

Al mattino visito l’immobile, che avrei voluto acquistare, faccio delle foto da usare come promemoria da associare alla mia scheda di valutazione, e mi reco negli uffici della contea di Pinellas per i controlli del caso.

L’impiegata molto educatamente mi dice: ”Per quel immobile c’è una pratica in sospeso relativamente alla demolizione di un garage”.

La guardo con un po’ di sospetto e le chiedo di ripetere nuovamente perché probabilmente non avevo capito bene.

L’impiegata altrettanto educatamente mi ripete la stessa frase.

Riguardo le foto fatte poche ore prima e non vedo il garage, riferisco all’impiegata che ero stato lì poche ore prima e che non avevo visto nessun garage, era presente un posto auto e le mostro le foto sul mio tablet fatte poche ore prima (era visibile il numero civico della casa ed il posto auto).

L’impiegata, prende atto della cosa, si confronta con il suo superiore e dopo pochi minuti mi dice che la pratica era stata chiusa e quindi che la casa era OK.

GESTIONE MOROSITA’

Inquilini che non pagano l’affitto e che alla semplice comunicazione d’inizio procedura di Eviction (sfratto fatto dallo sceriffo il mese successivo) lasciano spontaneamente l’abitazione, in due settimane.

DISPONIBILITA’ INFORMAZIONI

Trovare dati di mercato completi ed aggiornati per cui le valutazioni sono molto più precise di quelle fatte in Italia.

SEMPLICITA’

Pagare le tasse di proprietà di immobili con un semplice click di mouse con carta di credito ed ottenere una ricevuta con il dettaglio relativo all’uso della tassa per voce di spesa (esempio 300 $ per le scuole, 200$ pulizia strade, 250$ illuminazione pubblica) con tanto di ringraziamenti sulla ricevuta.

Tutto ciò mi ha permesso di ottenere rendimenti impensabili con gli affitti rispetto all’Italia (oltre il 14 % di rendimento netto, senza considerare la rivalutazione dell’immobile), pertanto dopo aver accuratamente valutato i risultati tra le operazioni in Italia e quelle negli USA, la decisione è stata abbastanza semplice.

Del resto se sei a Modena e devi valutare due immobili, uno in florida e l’altro a Modena, ti rendi conto che sei più preciso in una valutazione in Florida senza vedere l’immobile, rispetto a valutare l’immobile a Modena pur vivendoci, ottenere un visto E2 e trasferirti pochi mesi, ti sembra poca cosa rispetto a restare in Italia ad aspettare l’arrivo dell’IVA al 25%.

Immaginate di dover affrontare un viaggio in auto, e dovendo scegliere tra una mulattiera ed un autostrada, sapendo che entrambe vi conducono a destinazione, che strada scegliereste?

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